Calculateur de rendement net d’une SCPI
En bref.
- Le simulateur estime un revenu annuel et mensuel, selon une hypothèse de distribution et votre mode de détention.
- Les revenus fonciers français restent soumis à 17,2 % de prélèvements sociaux en 2026, auxquels s'ajoute l'impôt sur le revenu.
- Après huit ans, selon impots.gouv.fr, un abattement annuel d'impôt sur le revenu de 4 600 € ou 9 200 € s'applique aux gains retirés, selon votre foyer.
- Le revenu crédité dans une assurance vie n'est pas un revenu disponible sur votre compte bancaire.
Ce simulateur de rendement net SCPI estime votre revenu annuel net en direct ou la somme brute conservée dans une assurance vie. Une société civile de placement immobilier (SCPI) acquiert et gère des immeubles locatifs afin de distribuer les loyers perçus. Vous pouvez comparer ces deux modes de détention avec un capital identique et une même hypothèse de distribution. Saisissez vos montants ci-dessus pour adapter l'estimation à votre situation.
Ce que le simulateur vous demande
Indiquez le montant investi en euros et votre hypothèse de taux de distribution. Ce taux correspond au dividende brut annuel rapporté au prix de référence de la part. Cette valeur reste une hypothèse de travail, car les performances passées ne préjugent pas des rendements futurs.
Précisez ensuite votre tranche marginale d'imposition (TMI). Ce pourcentage correspond au taux d'impôt qui s'applique à la fraction la plus haute de vos revenus. Choisissez enfin votre mode de détention entre le régime direct, le micro-foncier et l'assurance vie ; pour l'assurance vie, indiquez aussi si votre foyer est une personne seule ou un couple.
Les règles appliquées
Comment la tranche marginale intervient-elle en direct ?
En direct, le simulateur applique votre TMI et les prélèvements sociaux au revenu annuel estimé de la SCPI. Selon impots.gouv.fr, ces prélèvements sociaux atteignent 17,2 % sur les revenus fonciers français en 2026, règle vérifiée le 19 octobre 2026.
Le calcul suppose que ces loyers ne modifient pas votre tranche d'imposition globale.
Pour le régime micro-foncier, l'administration applique un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus fonciers bruts. Selon service-public.gouv.fr, il s'applique de plein droit sous 15 000 € de revenus. D'après le BOFiP, un détenteur de parts de SCPI n'y a droit que s'il possède aussi en direct un immeuble loué nu.
Pourquoi distinguer revenu crédité et retrait net en assurance vie ?
En assurance vie, les distributions réinvesties dans le contrat ne supportent aucun impôt sur le revenu immédiat. L'impôt sur le revenu intervient lors d'un rachat partiel ou total, sur la part de gain comprise dans ce retrait.
Pour un contrat de plus de huit ans, un abattement annuel s'applique sur les gains retirés avant l'impôt sur le revenu, selon impots.gouv.fr au 19 octobre 2026. Cet abattement atteint 4 600 € pour une personne seule et 9 200 € pour un couple avec imposition commune. Les gains retirés restent soumis aux prélèvements sociaux de 17,2 %, selon impots.gouv.fr.
Ce qu'il simplifie
Le taux de distribution correspond-il au revenu imposable ?
Le dividende brut perçu ne coïncide pas toujours avec le revenu foncier imposable. La société de gestion peut distribuer des réserves de plus-values ou conserver une part des loyers en réserve. L'imposition réelle dépend de l'imprimé fiscal transmis chaque année par le gestionnaire.
Notre guide sur la fiscalité des SCPI détaille le calcul précis de cette assiette imposable.
Quels frais sont déjà intégrés et lesquels faut-il ajouter ?
Les frais de gestion immobilière de la SCPI sont déduits du dividende avant sa distribution. En revanche, le calcul n'intègre pas les frais de gestion prélevés par l'assureur sur les unités de compte. Selon le contrat, la fraction des dividendes créditée peut aussi être inférieure aux dividendes bruts.
| Élément | En direct | En assurance vie |
|---|---|---|
| Distribution | Montant versé | Fraction reversée par l'assureur |
| Assiette fiscale | Revenu imposable communiqué | Gains compris dans le rachat |
| Frais supplémentaires | Frais de souscription | Frais de gestion du contrat |
| Somme disponible | Revenu net après fiscalité | Montant disponible au rachat |
Consultez notre article sur le rendement et les frais des SCPI pour analyser ces écarts.
Quels cas étrangers ou financés à crédit sont exclus ?
Le simulateur applique uniquement les règles françaises des revenus fonciers et suppose des parts achetées sans emprunt. Il n'intègre ni la déduction des intérêts de prêt, ni les crédits d'impôt issus des conventions fiscales internationales.
Le calcul tient-il compte d'une variation du prix des parts ?
Le calcul mesure un flux annuel sans anticiper l'évolution de la valeur vénale de vos parts. Il ignore le délai de jouissance à l'achat et la taxation d'une éventuelle plus-value à la sortie. Le capital investi et les distributions ne sont pas garantis.
Comment lire le résultat
En direct, le montant affiché correspond au revenu annuel net d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux. En assurance vie, le chiffre indique la somme brute ajoutée à votre contrat avant les frais de l'assureur.
L'encadré fiscal indique, au plus, les impôts et prélèvements dus si ce revenu crédité était retiré après huit ans, sans remplacer le décompte personnalisé d'un rachat. Les montants sont exprimés en euros courants, sans correction de l'inflation sur votre pouvoir d'achat futur.
Pour aller plus loin, comparez les différences entre SCPI en direct et en assurance vie.
Étape par étape
- Retrouver votre relevé fiscal
Comparez les distributions reçues avec le revenu foncier imposable communiqué par la société de gestion.
- Vérifier les conditions du contrat
Relevez les frais sur unités de compte, le taux de reversement des distributions et les conditions de retrait.
- Tester une distribution plus faible
Conservez le même montant investi et réduisez l'hypothèse de distribution pour observer la sensibilité du revenu.
- Faire préciser le net du retrait
Demandez à l'assureur une estimation intégrant les gains du contrat entier et les prélèvements déjà acquittés.
Questions fréquentes
Le montant mensuel correspond-il à un versement chaque mois ?
Non. Il s'agit d'un équivalent mensuel du revenu annuel estimé, pas d'un calendrier de paiement. La périodicité effective dépend de la SCPI et, en assurance vie, des conditions du contrat.
L'abattement de l'assurance vie s'applique-t-il à chaque contrat ?
L'abattement est défini par foyer, non par contrat. Selon impots.gouv.fr, pour les contrats de plus de huit ans, il atteint 4 600 € par an pour une personne seule ou 9 200 € pour un couple imposé ensemble. Il porte sur l'impôt sur le revenu, non sur les prélèvements sociaux. Règle applicable en 2026, vérifiée le 19 octobre 2026.
Le simulateur constitue-t-il une recommandation d'investissement ?
Non. Il fournit une estimation pédagogique simplifiée, sans recommandation personnalisée. Le capital et les distributions ne sont pas garantis. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Ce contenu fournit des informations générales, pas un conseil personnalisé en investissement, en fiscalité ou en retraite. Les placements comportent des risques, dont la perte en capital. Les simulations reposent sur des hypothèses et ne garantissent aucun résultat. Consultez les règles officielles et, si nécessaire, un professionnel avant de décider.